04 May 2019
สวัสดีครับโค้ชเต้ Satangdee นักวิเคราะห์ธุรกิจที่ดินและนักวิเคราะห์การพัฒนาเครือข่ายผู้อยู่เบื้องหลังการเลือกโลเคชั่นให้กับบริษัทข้ามชาติ และปัจจุบันเป็นคนที่เลือกโลเคชั่นให้กับบริษัทชั้นนำของเมืองไทยนะครับ วันนี้เอาใจแฟนคลับคนที่ติ้วนิดนึงนะครับโค้ชเต้ก็เลยนำ 5 เคล็ดลับสำหรับการเลือกที่ดินเปล่ามาฝากกัน เพราะว่าอะไรครับเพราะว่าการเลือกทำเลที่ดินเปล่าคือโอกาสที่จะทำให้เราจะรับทรัพย์ก้อนโตเห็นด้วยไหมครับกับวลีนี้ เทคนิคแรกสำหรับการเลือกทำเลที่ดินเปล่านะครับ
1 ก็คือว่าต้องเป็นทำเลที่เห็นการเจริญเติบโตชัดเจนนะครับ แล้วทำเลบอกอะไรเราทำเลจะบอกให้เราเห็น demand ให้เราเห็น Growth ถามว่าเราจะรู้ได้ไงว่าทำเลนี้มี demand ก็คือให้เรามองว่าทำเลเปล่าที่ดินเปล่าตรงนี้มันมีงานอะไร มี Magnet อะไรนะครับ แล้วก็โอกาสที่จะมี Growth มีหรือเปล่านะครับ ถามว่าวิธีการดู Growth อย่างคลิปก่อนหน้านี้คือจะใช้สูตร T32 นะครับ เคล็ดลับแรกก็คือจะต้องเป็นทำเลที่มีการเจริญเติบโตชัดเจน
ข้อที่ 2 ครับทำเลจะต้องมีทางเข้าออกหรือว่าติดถนนสาธารณะ ถามว่าวันนี้ถ้าเกิดว่าเราจะจับทรัพย์ก้อนโตด้วยระยะเวลาอันรวดเร็วนะครับ ที่ดินของเราจะต้องมีทางเข้าออกครับ เพราะว่าถ้าเกิดว่าไม่มีทางเข้าออกถามว่าไม่มีทางเข้าออกดีไหม ก็ต้องบอกว่าดีครับ แต่เราจะต้องใช้ระยะเวลานิดนึงนานนิดนึงในการเปิดทางเข้าออก หรือรอจังหวะหรือรอโอกาสในการเปิดทางเข้าออกนะครับ แต่ถ้าวันนี้เราอยากจะทรัพย์นะครับให้แบบเร็วรวดเร็วทันใจนะครับ ทำเลของเราจะต้องอยู่ติดถนนนะครับ มีทางเข้าออกนะครับ เรียกง่ายๆก็คือติดถนนสาธารณะ
อันที่ 3 เลยทำเลของเราจะต้องมี Magnet นะครับ เห็นไหมครับทุกคลิปของโค้ชจะพูดถึง Magnet เพราะว่า Magnet เนี่ยคือเรื่องสำคัญของโลเคชั่น ที่ดินเปล่าของเราอยู่ใกล้อะไร ที่ดินเปล่าของเราได้โชว์รูมรถ ที่ดินเปล่าของเราอยู่ใกล้ปั๊มน้ำมัน ที่ดินเปล่าของเราอยู่ใกล้สถานที่ราชการ หรือ ว่าบางครั้งที่ดินเปล่าของเราอยู่ใกล้วัด จริงๆอยู่ใกล้วะเนี่ยถือว่าเป็นโอกาสนะครับเพราะว่าวันบางวันในโซนกรุงเทพฯเนี่ยหรือต่างจังหวัดเนี่ยคือสถานที่ท่องเที่ยว เพราะฉะนั้นเนี่ยที่ดินเปล่าอยู่ใกล้วัดก็ไม่ได้หมายความว่าเป็นทำเลที่ไม่ดีนะครับ อาจจะต้องเลือกนิดนึงว่าวัดกับป่าช้านะครับเราต้องแยกนะครับ เพราะฉะนั้นเรียกที่ดินเปล่าของเราอยู่ใกล้ magnet อะไรเราจะต้องรู้
4 ก็คือเป็นที่ดินเปล่าที่มีโอกาสในการทำธุรกิจได้หลายประเภท หลายท่านอาจจะงงเราจะรู้ได้ไงว่าที่ดินของเรามีโอกาสในการทำธุรกิจได้หลายประเภท ก็คือให้เราดึงผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดินเข้ามาดูนะครับเราสามารถสืบค้นได้จากกรมโยธาธิการและผังเมืองนะครับ สมมุติว่าวันนี้เราชอบและทำเลแปลงนี้ไปเซอร์เวย์ละจุด A นะครับอยากรู้ว่าจุด A มีข้อจำกัดอะไรบ้าง สามารถทำอะไรได้บ้างในอนาคตก็ดึงผังเมืองนะครับ ดึงหนังสือการใช้ประโยชน์ที่ดินเข้ามาดู ส่วนใหญ่ถ้าเกิดว่าเป็นพื้นที่สีชมพูก็จะทำธุรกิจได้หลายประเภทนะครับสิ่งที่เราควรหลีกเลี่ยงครับง่ายๆเลยสีเขียวที่มีลายนะครับ เขาเรียกว่าอะไรนะครับ เป็นเขียวลายเป็นสีเขียวแล้วก็มีลายนะครับ ตีตามเส้นทแยงมุมนะครับพื้นที่ประเภทนี้จะเป็นพื้นที่อนุรักษ์นะครับ หมายถึงว่าส่วนใหญ่ก็จะเป็นเน้นในการทำเกษตรกรรมนะครับ เพราะฉะนั้นเนี่ยถ้าเราเอามาพัฒนาเป็นบ้านจัดสรรเป็นอาคารพาณิชย์ต่างๆเนี่ย ที่ดินพวกนี้ก็จะมีข้อจำกัดนะครับ เพราะฉะนั้นอาจจะต้องหลีกเลี่ยงนิดนึง
อันที่ 5 เลยก็คือจะต้องเป็นทำเลที่มีการเดินทางที่สะดวกหลายคนบอกว่า เอ๊ะ เดินทางที่สะดวกเราดู MRT ดู BTS หรือเปล่า ต้องบอกเลยว่าในส่วนของที่ดินเปล่านะคะบางครั้ง MRT กับ BTS แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยนะครับ เพราะฉะนั้นเนี่ยการเดินทางที่สะดวกสำหรับที่ดินเปล่าให้ดูขนาดถนนครับ ว่าถนนกี่เลนถนน 8 เลนถนน 6 เลนถนน 4 เลนนะครับ หรือบางครั้งที่ดินเปล่าของเรามีอยู่ในซอย ถามว่าในซอยดีไหมบางซอยดีครับซอยที่อยู่ในเขตเมือง แต่ว่าบางซอยถ้าเกิดไกลหน่อยในต่างจังหวัดหน่อยจะเป็นถนนแคบๆนะครับ การอยู่ในซอยแคบมีไม่ดี ถามว่าทำไมไม่ดีไม่ดี เพราะว่าถ้าเกิดเมื่อไหร่เนี่ยมันมีการขยาย พื้นที่ในซอยมันจะไม่ค่อยได้รับการขยายเขตทางนะครับ ส่วนใหญ่เส้นที่มีการขยายก็จะเป็นถนนเส้นหลักแล้วก็ถนนเส้นรองนะครับ
5 เทคนิคสำหรับการเลือกที่ดินเปล่าเป็นยังไงกันบ้างครับ เราลองนำ 5 เคล็ดลับอันนี้ไปใช้ดูนะครับ แล้วคุณจะรู้ว่าโอกาสในการทำเงินผ่านทำเลที่ดินเปล่าไม่ยากอย่างที่คุณคิดครับ