การลงทุนขายฝากคืออะไร

 

สวัสดีครับ โค้ช Satangdee เซียนขายฝากครับ ผมวันนี้นะครับจะมาแนะนำการลงทุนที่เรียกว่า ขายฝาก

ขายฝาก คืออะไรนะครับ ขายฝากไม่ใช่การฝากขาย การฝากขายก็คือการเป็นนาหน้าอสังหาริมทรัพย์นะครับ แต่ขายฝากเนี่ยเป็นการลงทุนประเภทหนึ่งนะครับ เรามาดูคำนิยามกันนะครับว่า ขายฝาก คืออะไรนะครับ ขายฝากเนี่ยเป็นสัญญาซื้อขายรูปแบบหนึ่งนะครับ ที่ผู้ขายสามารถไถ่คืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดนะครับ หรืออีกแง่มุมนึงนะครับ ก็คือการเป็นเป็นการปล่อยเงินกู้นั่นเองนะครับ โดยการขายฝากเป็นธุรกรรมอำพันประเภท 1 โดยการขายฝากเจ้าหนี้หรือนายทุนปล่อยเงินกู้ก็จะได้เปรียบลูกพี่เป็นอย่างมากนะครับ เพราะว่าอะไร เพราะว่าเมื่อตกลงทำขายฝากเกิดขึ้นด้วยนะครับ ทั้งสองคนนะครับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายนะครับ โดยในที่นี้ผมจะเรียกผู้ซื้อฝากว่านายทุนนะครับ ผู้ขายฝากเรียกว่าลูกหนี้ โดยทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเนี่ย

ต้องไปทำธุรกรรมกันที่กรมที่ดินนะครับ ซึ่งค่อนข้างปลอดภัยเป็นอย่างมากนะครับ และในวันทำธุรกรรมที่กรมที่ดินที่ดินแปลงนั้นเนี่ยถูกโอนเป็นของนายทุนแล้วนะครับ โดยมีเงื่อนไขไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่กำหนดนะครับ โดยปกติเนี่ยก็จะกำหนดการประมาณ 6 เดือนถึง 1 ปีนะครับ สำหรับกำไรนะครับของการลงทุนมาจากไหนนะครับ

- 1 นะครับมาจาก ดอกเบี้ยนะครับ ดอกเบี้ยต่อการให้กู้ยืม

- 2 ถ้าทรัพย์ตัวนั้นหลุดนะครับ เราก็จะมีส่วนต่างจากการนำทรัพย์ตัวนั้นไปขายนะครับ

 

คราวนี้นะครับ ถามว่าคนทั่วไปที่สนใจธุรกรรมขายฝากจะหาเงินกับมันยังไงนะครับ โดยผมก็มีให้ 3 วิธีนะครับ ซึ่ง 3 วิธีนะครับตัวผมเองเนี่ยทำมาหมดแล้วนะครับ แต่ผมไม่อาจต่างจากคนอื่นนะครับโดยผมเริ่มต้นจากการเป็นนายทุนก่อนนะครับ เป็นนายทุนก็ต้องแปลว่าต้องมีทุนถูกไหมครับ แน่นอนนะครับผมทำธุรกิจนะครับมีเงินทุนเล็กๆน้อยๆก็เริ่มนะครับ โดยการขายฝากชิ้นแรกของผมเนี่ยนะครับเป็นการทดลองเข้าไปก่อนนะครับ

วงเงินที่เริ่มตอนนั้นแค่ 300,000 บาทเองนะครับ ทุกคนอาจจะไม่เชื่อว่าเอ๊ะ มีเงิน 300,000 บาทนี่เป็นนายทุนแล้วขายฝากได้แล้วหรอ ตอบเลยว่าใช่นะครับได้นะครับ แล้วในท้องตลาดนะครับทรัพย์ขายฝากนะครับชิ้นเล็กๆเนี่ยนะครับ ยอดไม่สูงเนี่ยนะครับก็ต้องบอกว่ามีอยู่พอสมควรทีเดียวนะครับนายทุนรุ่นใหญ่นะครับเขาอาจจะทรัพย์วงเงิน 1 ล้าน 2 ล้าน 3 ล้าน 5 ล้านไปเลยนะครับ ก็ไม่ได้มองทรัพย์ครับขนาดเล็กนะครับ พอเขามองว่าไม่คุ้มนะครับ ทรัพย์ตัวแรกผมเริ่มแค่ 300,000 นะครับ

ถามว่ารายได้เนี่ยมันมายังไงนะครับ โดยปกติแล้วเนี่ยนะครับขายฝากแล้วเริ่มต้นเลยจะมีค่าปากถุง 5% โดย 5% นี้จะแบ่งให้นายหน้า 2.5% แล้วให้นายทุนอีก 2.5% รายได้ก้อนแรกก็คือมาจากค่าปากถุงนะครับ รายได้หลังจากนั้นนะครับก็จะมีดอกเบี้ยนะครับ โดยดอกเบี้ยตามกฎหมายกำหนดก็คือ 15% นะครับ หรือในต่างจังหวัดนะครับหรือนายทุนคนอื่นอาจจะคิดเกินกว่านั้นนะครับ แต่สำหรับโค้ชนะครับโค้ชคิดตามกฎหมายกำหนดคือ 15% ต่อปีนะครับ รายได้หลักๆของการเป็นนายทุนมาจาก 2 ส่วนนะครับก็ คือ

1 ดอกเบี้ย 2 นะครับ ถ้าทรัพย์ขายฝากนั้นหลุดนะครับ เราก็นำไปขายต่อในราคาตลาดได้นะครับ พอต่อมานะ ครับโค้ชเป็นนายทุนเองนะครับ ก็รับทรัพย์มาเรื่อยๆนะครับ เงินทุนก็เริ่มร่อยหรอนะครับ แล้วก็เราก็มีงบประมาณจำกัดนะครับว่าเราจะรับอยู่งบประมาณนี้นะครับ ซึ่งเป็นงบประมาณที่เราดูแล้วโอเคเหมาะสมกับการลงทุนของเรานะครับ เราก็พัฒนาถัดมาครับพัฒนาถัดมาคือมาเป็นนายหน้าครับ โดยมาเป็นนายหน้าให้กับคนที่รู้จักนะครับ อย่างเช่นว่านะครับ มีทรัพย์ใครฝากมาตัวนึงนะครับ ซึ่งวงเงินของโค้ชเนี่ยเต็มแล้วโค้ชก็แนะนำให้เพื่อนสนิทนะครับหรือญาตินะครับ โดยรายได้ของโค้ชเนี่ยนะครับมาจากค่าแนะนำ ค่าแนะนำก็คือนายหน้าเนี่ยเราก็จะได้ 2 บาท 50 นะครับ นี่ก็เป็นอีกรายได้หนึ่งนะครับ เพียงแต่ว่าด้วยความรู้ความสามารถที่มีมากขึ้นจากประสบการณ์นะครับ ที่วิเคราะห์ทรัพย์มาเป็นหลายร้อยทรัพย์นะครับ ทำให้ผู้หลักผู้ใหญ่ เพื่อนฝูงนะครับ ญาติๆนะครับ เชื่อมือนะครับก็ขอผันตัวมาเป็นที่ปรึกษาการลงทุนนะครับ คือเราจะวิเคราะห์ทรัพย์ให้ทั้งหมดเลยว่าทรัพย์ตัวนี้เป็นยังไงคุ้มค่ากับการลงทุนไหม รายได้ตรงนี้นะครับผมก็จะขอเรียกว่ามาจากค่าที่ปรึกษา โดยค่าที่ปรึกษาเนี่ยอาจจะแล้วแต่การตกลงนะครับ เพราะว่านักลงทุนบางคนเนี่ยก็อาจจะยอมรับที่ 12 % นะครับต่อปี นั่นคือว่าเหลือส่วนต่างเท่าไหร่ครับเหลือส่วนต่าง 3% ถูกไหมครับ เพราะว่าดอกเบี้ยเราได้ประมาณ 15 % เหลือส่วนต่าง 3% นะครับ แล้วมีค่าปากถุงอีก 5% นะครับ ก็คือถือว่าเป็นการตกลงกันนะครับ ระหว่างนักลงทุนแล้วก็ที่ปรึกษานะครับว่าจะแบ่งสรรปันส่วนกันยังไงนะครับ สรุปนะครับเรามีช่องทางได้ถึง 3 ช่องทางนะครับไม่ต้องมีเงินทุนก็เริ่มได้นะครับ นักเรียนในยุคแรกๆก็เริ่มมาจากการเป็นนายหน้าก่อนนะครับขอเล่า Step ย้อนกลับไปนะครับ เปิดคอร์สครั้งแรกนะครับ ก็มีลูกสินะครับเป็นนายหน้านะครับหรือสนใจที่จะเริ่มเข้ามาในวงการมีลูกศิษย์คนนึงนะครับ เป็นนายหน้าอยู่แล้วแต่ไม่เข้าใจ เอ๊ะ..ขายฝากไว้ขายฝากมันคืออะไรก็มานั่งเรียนกัน แล้วเคสแรกๆก็ส่งงานให้โค้ชครับ แน่นอนส่งงานนะครับ ก็ได้ค่าคอมมิชชั่นหลังจากได้ค่าคอมมิชชั่นนะครับก็เก็บหอมรอมริบแล้วก็เริ่มรับเป็นของตัวเองนะครับ แล้วก็เริ่มเป็นที่ปรึกษาให้กับเพื่อนๆผู้สนใจทั่วไปนะครับ ก็ปฏิบัติตามโค้ช 3 Step เลย กับอีกคนนึงครับนะครับ ทำอาชีพอื่นอยู่ต้องการที่จะลงทุนนะครับ ก็เริ่มมาลงทุนนะครับก็เริ่มมาลงทุนโดยมาปรึกษาโค้ชก่อนนะครับ ว่าเอ๊ะตัวนี้รับได้ไหมโค้ชนะครับรับอยู่ไม่นานครับ 5 ถึง 6 เดือน เต็มวงเงินนะครับ วงเงินนั้นเป็นตัวเลข 8 หลักครับเต็มไปเรียบร้อยแล้วครับ เราลองนึกดูนะครับถ้าทรัพย์ซักประมาณ 3 ล้านนะครับ เรารับ 3-4 ทรัพย์ ก็ 10 ล้านแล้วนะครับ พอเต็มวงเงินแล้วทำยังไงครับก็นึกถึงโค้ชครับเอามาแนะนำต่อนะครับโค้ชก็ดูตามความเหมาะสมนะครับ หรือเขาก็ไปแนะนำเพื่อนคนอื่นต่อนะครับอันนี้ก็เป็นลูกศิษย์ 2 คน 2 เคสนะครับ คนนึงเริ่มจากนายหน้ามาเป็น ที่ปรึกษาแล้วก็ลงทุน คนนึงเริ่มจาก ลงทุน มาเป็นนายหน้า แล้วมาเป็นที่ปรึกษานะครับ อันนี้ก็ขึ้นอยู่กับแต่ละคนot8iy[ว่าพร้อมที่จะเริ่มตรงไหนก่อนนะครับเสร็จแล้วนะครับ

คราวนี้เรามาดูข้อดีของผู้ขายฝากนะครับหรือผู้กันบ้างนะครับ ว่าผู้กู้เนี่ยนะครับมีข้อดียังไงนะครับต้องเรียนตามตรงว่า ในบางครั้งนะครับชีวิตเนี่ยก็ไม่แน่นอนนะครับ เราทำธุรกิจอยู่นะครับขาดสภาพคล่องการทำธุรกิจนะครับ แต่เรามีทรัพย์ที่ปลอดนะครับเพียงแต่ว่าธุรกิจเราเนี่ย แบงค์อย่างอาจจะไม่เห็นด้วยนะครับในการปล่อยวงเงินนะครับ ซึ่งก็เป็นปัญหาอย่างมากนะครับอย่าง เช่น พ่อค้าแม่ค้าที่ขายของในตลาดสดนะครับยังมีเคสนึงนะครับ ลูกค้าของโค้ชอยากเป็นคุณป้านะครับขายต้นไม้ริมถนนนะครับ คือแกก็อยากจะกู้แบงค์แหละเพราะดอกเบี้ยแบงค์ถูกกว่า แต่ก็ไม่สามารถกู้ได้นะครับ ก็เลยมาหาโค้ชนะครับโค้ชก็เลยก็โอเครับไว้แล้วก็ปล่อยนะครับ ต้องบอกว่าข้อดีข้อแรกเลยนะครับ ก็คือว่าบางทีเราเรียกลูกค้าต้องการที่จะขายทรัพย์ตัวนั้นอยู่แล้วนะครับ เพียงแต่ว่ามันยังขายไม่ได้ในช่วงเวลานี้ แต่มีความจำเป็นต้องใช้เงินนะครับ แล้วแบงค์ก็ไม่ให้นะครับก็เลยมาปล่อยกับนายการฝากขายไว้ก่อนอย่างเช่น ทรัพย์ล่าสุดนะครับ ทรัพย์เนี่ยราคา 2,500,000 แต่ว่ามาขายฝากโค้ชไว้แค่ 600,000 แล้วก็ในระหว่างนั้นเนี่ยนะครับ ก็ประกาศขายอยู่นั่นหมายความว่าไงครับคือเขาขายได้จริงๆอยาก 2,500,000 แต่ตอนนี้ยังไม่มีคนซื้อก็ต้องรอเวลา 3 เดือน 6 เดือนนะครับ แต่ตอนนี้มีความจำเป็นที่จะต้องใช้เงินก่อนแค่ 600,000 เอง ซึ่งต้องเรียนตามตรงว่าโค้ชก็แนะนำให้ไปกู้แบงค์แล้วนะครับ

แต่แบงค์ก็ไม่อนุมัติก็เลยมาขายฝากกับโค้ชไว้ก่อนโค้ชก็อนุมัติไปนะครับ ในระหว่างนั้นโค้ชก็ช่วยขายด้วยนะครับทำให้ลูกค้าเนี่ยครับขายบ้านในราคาที่สมควรนะครับ

- 2 นะครับ ในบางทีเนี่ยนะครับโค้ชเคยเจอว่าลูกค้าเนี่ยนะครับต้องการกู้แบงค์แหละบันทึก Deadline แล้วไม่สามารถกู้ได้ทางเพราะกระบวนการ Process อาจจะกินระยะเวลานานนะครับ แล้วอาจจะต้องมีการแก้ไขเอกสารในระหว่างที่ส่งกับแบงค์นะครับเพียงแต่ว่าวันนี้มี 1 Deadline แล้วที่ต้องชำระ หรือเช็คจะเด้งวันนี้แล้วนะครับ ซึ่งคู่ค้าก็ไม่ยอมด้วยวงเงินกู้ที่ขอแบงค์ไว้ก็ไม่ได้นะครับ ก็เลยนำทรัพย์เนี่ยมาขายฝากไว้ก่อนนะครับ ซึ่งระยะเวลาสำหรับนายทุนขายฝากพิจารณาเนี่ยนะครับสำหรับโค้ชเนี่ยเร็วสุดนะครับ ก็คือแจ้งมาตอนเช้าครับโค้ชไปดูทรัพย์เช้านะครับ แล้วก็บ่ายสามารถรับได้เลยทันทีนะครับใช้เวลาเพียงแค่ 1 วันนะครับเท่านั้นเองนะครับ ก็ถือว่าเป็นข้อดีมากเลยนะครับสำหรับคนที่ต้องการเงินด่วนไปต่อยอดธุรกิจครับ

- 3 นะครับ อันนี้เป็นข้อดีของผู้กู้ครับแต่เป็นข้อเสียของนายทุนนั่นหมายความว่า ถ้าที่แปลงนี้นะครับๆ ผู้กู้เนี่ยบอกว่า เฮ้ย...ไม่ไถ่แล้ว นายทุนผู้ปล่อยเงินกู้เนี่ยนะครับ ก็จะไม่สามารถทำอะไรได้ เช่นนะครับ เช่น เราเนี่ยนะครับรับที่ดิน ลองหลับตานึกย้อนไปนะครับถึงช่วงที่เป็นน้ำท่วมนะครับ อันนี้ประสบการณ์ตรงเลยนะครับที่ดินแปลงหนึ่งมีราคาประมาณ 1 ล้านบาทโค้ชก็รับไว้ประมาณ 500,000 นะครับ แต่นะครับเมื่อน้ำท่วมนะครับราคาตอนนั้นตกต่ำลงมามากราคาประเมินก็ต่ำลงมานะครับ ผู้กู้นะครับก็มาปรึกษานะครับคือมาบอกว่าเราจะไม่ไถ่โค้ชก็ตกใจนะครับ เพราะราคามันตกต่ำมากนะครับ เพียงแต่ว่าอันนี้เป็นปรากฏการณ์ระยะเวลาสั้นๆนะครับ เพราะช่วงน้ำท่วมผ่านไปราคาที่ดินก็กลับขึ้นมา แต่ในบางย่านที่ราคาปรับตัวลดลงด้วยสาเหตุปัจจัยต่างๆนะครับ ทำให้ราคาประเมินที่เราเคยมองว่าตรงนี้ปลอดภัยเนี่ย มันไม่ปลอดภัยอีกแล้วนะครับ ลูกหนี้ก็อาจจะไม่มาไถ่ได้นะครับ อันนี้ก็ต้องระมัดระวังด้วยเหมือนกันนะครับสำหรับนายทุนนะครับ

 

อีกข้อนึงนะครับ ก็คือว่าผู้กู้เนี่ยนะครับไม่ต้องกดเครดิตบูโรครับ เพราะว่าอะไร เพราะว่าอาจจะติดแน่ๆเลย หรืออาจจะมีอายุเกินนะครับ โดยปกติครับของคนกู้นะครับ ส่วนมากก็จะไปขอสินเชื่อจากแหล่งที่ดอกเบี้ยถูกก่อนก็คือแบงค์นะครับ หรือสถาบันการเงินต่างๆนะครับ เพียงแต่ว่าอาจจะถูกปฏิเสธนะครับ ด้วยเรื่องของติดเครดิตบูโร เรื่องของอายุ เรื่องด้วยของแหล่งที่มารายได้ไม่สามารถระบุได้นะครับ นายทุนขายฝากนะครับ ก็ไม่ได้ปิดกั้นสิ่งเหล่านั้น โดยพิจารณาแค่ทรัพย์เพียงอย่างเดียวนะครับ

อีกข้อนึงก็คือไม่ต้องดูหลักฐานทางการเงินอื่นๆนะครับ นายทุนขายฝากบางคนนะครับก็ดูแค่ว่าทรัพย์นั้นไม่ราคาเท่าไหร่ โดยไม่ได้พิจารณาถึงว่าผู้ขายฝากเนี่ยนะครับ มีแหล่งที่มาของรายได้เป็นยังไง ก็รับทรัพย์ตัวนั้นเอาไว้เลย โดยที่ไม่พิจารณารายได้ของผู้กู้เพียงอย่างเดียวนะครับ แต่โค้ชจะพิจารณานิดนึงนะครับว่าลูกค้าเนี่ยผู้กู้เนี่ยนะครับมีความ สามารถในการไถ่คืนไหมนะครับ เพราะเราต้องการเพียงแค่เป็นนายทุนนะครับ เราไม่ได้ต้องการยึดที่ดินของใครนะครับ

อีกข้อนึงเนี่ยนะครับ ต้องบอกว่าในธุรกรรมการปล่อยเงินกู้หนี้นะครับ มีธุรกรรมหลากหลายนะครับ แล้วบางธุรกรรมก็อันตรายเพียงแค่เอาโฉนดจากผู้กู้นะครับ มาไว้ให้นายทุนก็ถือว่าธุรกรรมเสร็จสิ้นนะครับถือว่าเป็นธุรกรรมที่อันตรายมากครับ เพราะว่าถ้านายทุนที่ไม่ดีนะครับก็นำไปจดทะเบียนเลยครับ แต่ธุรกรรมขายฝากนะครับปลอดภัยนะครับ เพราะว่าต้องไปทำที่กรมที่ดินแล้วเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินนะครับก็จะถามทวนอยู่เสมอครับ ว่าลูกหนี้นะครับกับนายทุนเนี่ยแน่นะครับเข้าใจดีแล้วหรือเปล่านะครับ ว่าธุรกรรมคืออะไรนะครับลูกหนี้นะครับก็ปลอดภัยอุ่นใจได้ว่าถึงกำหนดก็สามารถมาไถ่คืนได้ในระยะเวลาที่กำหนดครับ

ส่วนข้อดีของนายทุนนะครับให้ผลตอบแทนสูงนะครับ ได้ผลตอบแทนถึง 15% ตามกฎหมายกำหนดนะครับ ได้ทั้งค่าปากถุงนะครับ ต้องบอกว่าที่คนเรียก ดอกเบี้ย ดอกเบี้ย นะครับ จริงๆแล้วเนี่ย นายทุนรับขายฝากเขาจะเรียกว่า สินไถ่ นะครับ เขาจะไม่ได้เรียกว่าดอกเบี้ยส่วน อีกข้อนึงครับก็คือกำไรส่วนต่างจากการขายทรัพย์นะครับ สมมุติว่าทรัพย์ขายฝากเนี่ยหลุดนะครับ แล้วลูกหนี้ก็ไม่ได้ต้องการที่จะซื้อคืนนะครับ ในภาษาทั่วไปเรียกว่าลูกหนี้เนี่ยยอม ก็มีหลายทรัพย์ครับ ที่ลูกหนี้บอกว่าต้องการจบเพียงเท่านี้นะครับ ก็ไปให้นายทุนนำไปขายต่อนะครับ บางทีในทุนก็เก็บเอาไว้ครับถือไว้ 2 - 3 ปีราคาก็จะยิ่งขึ้นไปนะครับ ยิ่งถ้าเป็นบ้านพร้อมที่ดินก็จะปรับตัวได้ไวมากนะครับยิ่งในช่วงรถไฟฟ้าที่ผ่านมาในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมาได้มีการต่อขยายรถไฟฟ้าต่างๆครับ คราวนี้นะครับนายทุนเนี่ยนะครับ ข้อดีข้อหนึ่งก็คือความเสี่ยงต่ำครับ เพราะว่ามีหลักประกันครับแล้วไม่ต้องฟ้องร้องนะครับ เพราะว่าทรัพย์ได้ถูกโอนแล้ว สมมุตินะครับครบกำหนด 6 เดือนหรือ 1 ปีลูกหนี้ไม่มาไถ่นะครับสิ่งที่เกิดขึ้นคืออะไรครับ ทรัพย์เนี่ยที่เกิดขึ้นพอวันถัดไปของครบกำหนดอายุสัญญานะครับ ก็ตกเป็นของนายทุนทันทีครับ โดยไม่ต้องดำเนินการอะไรเลยนะครับ ก็ถือว่าปลอดภัยแล้วความเสี่ยงต่ำนะครับ แต่ในบางทีครับ กลับเป็นช่องทางให้อสังหาริมทรัพย์ราคาถูกครับ โค้ชเคยไปเจอนะครับที่ดินนะครับกลางประตูน้ำนะครับ ต้องการทำการขายฝากครับบอกตรงๆครับ แค่ขายยังไม่มีเลยครับเพราะอะไร เพราะว่าทุกคนรู้ว่าที่ดินทำเลนี้นะครับ เป็นที่ดินทำเลดีมากๆครับ เจ้าของก็ไม่อยากขายครับแต่ด้วยความจำเป็นครับต้องเอาไปทำค้ำประกันการกู้นะครับ ซึ่งก็ต้องบอกว่าถือว่าโชคดีมากๆครับที่ได้มีส่วนเกี่ยวข้อง ที่ดินตรงนั้นมันแค่ 9 ตารางวานะครับ ข้างๆกับ City Center นะครับประตูน้ำ วงเงินที่คุยกันเนี่ยนะครับตกประมาณ วาละ ล้านนึงถึง 2 ล้าน นะครับ แต่เคสนั้นนะครับก็ไม่จบกับโค้ช โดยนายทุนท้องถิ่นนะครับก็สู้ราคานะครับซื้อไปรับซื้อฝากไปนะครับ อีกข้อนึงนะครับเป็นการลงทุนระยะกลางใช้เวลา 6-12 เดือน การลงทุนบางประเภทครับซื้อหุ้นกู้อาจจะใช้ระยะเวลานานกว่านั้นนะครับ หรือการลงทุนซื้อที่ดินนะครับ ซื้อคอนโด การรอให้ราคาขึ้นนะครับเป็น 15% ถึง 30% นะครับ อาจจะต้องใช้เวลานานกว่า 6 เดือนถึง 12 เดือนนะครับ

 

คราวนี้อีกธุรกรรมนึงนะครับที่มีความเกี่ยวข้องกับธุรกรรมขายฝากนะครับ คือ ธุรกรรมจำนอง หลายคนนะครับอาจจะยังนึกไม่ออกเลยนะครับ ว่า ขายฝาก กับ จํานอง ต่างกันยังไงนะครับ บางคนต้องการไปขายฝากนะครับไปถึงกรมที่ดินนะครับลูกหนี้ค่าธรรมเนียมกรมที่ดินที่แพงมากๆนะครับ อุ้ยไม่ทำขายฝากแล้วทำจำนองแทนนะครับก็จบมาด้วยแบบจำนองแบบงงๆ นายทุนนะครับกลับมาปรึกษาโค้ชนะครับ ว่าเปลี่ยนเป็นจำนองคืออะไรยังไงนะครับวันนี้คงจะเล่าให้ฟังนะครับการจำนองพับการจำนองเนี่ยนะครับคือการตกลงทำข้อสัญญาระหว่างกันนะครับ ผู้จำนองก็ คือ ลูกหนี้นะครับ ผู้ให้ทำนอง เนี่ยนะครับก็คือ เจ้าหนี้ หรือนายทุนนะครับ โดยต่างจากขายฝาก คือ ไม่ต้องส่งมอบทรัพย์นะครับ แล้วจะต้องใช้สัญญา 2 ตัวประกอบกันนะครับ ก็คือ สัญญาเงินกู้นะครับแล้วก็ สัญญาจำนอง ประกอบกันนะครับ สำหรับทรัพย์ที่จำนองก็จะมีหลายประเภทนะครับหลักๆนะครับ ก็คือ อสังหาริมทรัพย์ และ สังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์นะครับ ที่นำมาจำนองนะครับ ก็เช่น บ้าน คอนโด ที่ดินนะครับ

ประเด็นต่างๆครับที่เกี่ยวกับเรื่องจำนองนะครับ 1 ครับต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดินเหมือนกันนะครับโดยต้องทำเป็นหนังสือนะครับ จดทะเบียนที่เจ้าหน้าที่นะครับจะคล้ายๆกับการขายฝากนะครับ บางทีนะครับนายทุนไปรับจำนองนะครับ แต่ไม่ได้ทำจดทะเบียนที่กรมที่ดินนะครับ มีนายทุนมือใหม่มาปรึกษาโค้ชหลายคนนะครับ เนี่ยไปรับจำนองมา ก็บอกไหนขอดูสัญญาหน่อย อ่อเป็นสัญญาเงินกู้กันธรรมดานะครับ แล้วก็ลูกหนี้นะครับ ก็ส่งมอบโฉนดให้นายทุน นายทุนก็ถือโฉนดไว้นะครับ อันนี้ไม่เรียกว่าเป็นการจำนองนะครับ โดยธุรการประเภทนี้นะครับมีอีก 2 ตัวใกล้ๆกันนะครับ เขาเรียกว่า โอนลอย อันนี้ไม่แนะนำเป็นอย่างยิ่งนะครับสำหรับมือใหม่ การโอนลอย ก็คือการเซ็นมอบอำนาจให้อีกบุคคลหนึ่งนะครับ ไปโอนที่กรมที่ดินนะครับ ซึ่งนะครับมีความเสี่ยงที่จะถูกโกงเป็นอย่างยิ่งนะครับ แล้วอีกธุรกรรมนึงครับเขาเรียก แปะ แปะ คืออะไรคือเอาโฉนดเนี่ยนะครับ ให้กับนายทุนไว้เฉยๆนะครับ ซึ่งนั่นหมายความว่ามีความเสี่ยงอย่างสูงอีกเหมือนกันเพราะอะไร เพราะในบางทีแล้วครับเจ้าของโฉนดเนี่ยครับหรือลูกหนี้ครับ อาจจะไปแจ้งหายที่กรมที่ดินนะครับ ทำให้โฉนดใบนี้ที่นายทุนถือไว้เนี่ยก็เป็นศูนย์ ก็ปราศจากเป็นศูนย์ไปนะครับ หรือนายทุนนะครับไปบังคับโอนที่กรมที่ดินให้เลยนะครับ ลูกหนี้ก็มีความเสี่ยงนะครับ อันนี้ไม่แนะนำทั้งสองฝ่ายนะครับ

การจำนองนะครับต้องทำที่กรมที่ดินนะครับเท่านั้นนะครับ เมื่อครบสัญญานะครับคราวนี้เป็นจุดแตกต่างกันระหว่างจำนองและขายฝากเลยนะครับ เพราะว่าขายฝากเนี่ยลูกค้าเนี่ยนะครับลูกหนี้โอนทรัพย์ให้เราแล้ว แต่การจำนองเนี่ยนะครับ ถ้าครบกำหนดสัญญานะครับ แล้วไม่มีการชำระหนี้นะครับ 1 ครับต้องฟ้องคดีต่อศาลนะครับ เพื่อให้ศาลยึดทรัพย์สินนะครับแล้วก็นำทรัพย์สินเนี่ยออกขายที่กรมบังคับคดีนะครับหรือ 2 ครับถ้ามูลหนี้เนี่ยครับสูงพอเข้าเงื่อนไขครอบครองถึง 5 ปีนะครับ ก็สามารถฟ้องนะครับบังคับนะครับให้ทรัพย์ตัวนั้นเป็นของผู้รับจำนองได้เลย ซึ่งทั้ง 2 วิธีนะครับค่อนข้างใช้เวลาเป็นอย่างยิ่งนะครับ ในส่วนมากนายทุนก็จะไม่ชอบชอบขายฝากกันอย่างเดียว เพราะการจำนองเนี่ยนะครับ เมื่อทรัพย์หลุดแล้วก็ต้องวุ่นวายนะครับต้องมาฟ้องร้องกันนะครับต้องให้ศาลสั่งนะครับ

ประเด็นต่างๆเกี่ยวกับเรื่องจำนองนะครับ การจำนองประกันเป็นการชำระหนี้นะครับ อันนี้ผมเกริ่นไปแล้วนะครับ ก็คือการกู้ยืมเราเอาโฉนดไปถือไว้เฉยๆไม่เรียกว่าจำนองนะครับ หลังจากจดทะเบียนแล้วนะครับ ดอกผลนะครับ จะต้องเป็นของเจ้าของทรัพย์เดิมนะครับ จนกว่าจะตกเป็นของผู้รับจำนองนะครับ แล้วจริงๆแล้วนะครับ การจำนองเนี่ยนะครับสามารถจำนองเพิ่มต่อได้นะครับ แต่การขายฝากทำไม่ได้เพราะถือว่าได้ขายไปแล้วนะครับ นี่คือเงื่อนไขบังคับชำระหนี้นะครับ ถ้าลูกหนี้ไม่ชำระหนี้นะครับศาลสามารถสั่งให้ยึดทรัพย์ขายทอดตลาดนะครับ ถ้าลูกหนี้ไม่จ่ายดอกเบี้ยติดต่อกันมา 5 ปีนะครับ และราคาทรัพย์นะครับจำนองน้อยกว่าหนี้นะครับ แล้วลูกหนี้ไม่ได้เอาทรัพย์สินไปจำนองกับผู้อื่น สามารถบังคับให้ทรัพย์หลุดของเจ้าหนี้ได้ครับ ถ้านะครับนำทรัพย์ขายทอดตลาดแล้วไม่พอชำระหนี้เจ้าหนี้ไม่สามารถเรียกเก็บจากลูกหนี้ได้ครับ แต่ธนาคารมีสัญญาซ้อนอีกข้อนึงนะครับ แล้วถ้าลูกหนี้นะครับมีหนี้หลายคนนะครับหลายที่เจ้าหนี้จำนองจะได้รับสิทธิ์ก่อน นี่คือข้อแตกต่างนะครับ จะเห็นได้ว่าการขายฝากเนี่ยนะครับ นายทุนค่อนข้างที่จะได้เปรียบมากกว่านะครับ

คราวนี้ครับเรามาดูเคสตัวอย่างนะครับ ที่โค้ชบอกว่าเป็นงานอดิเรกงานสบายรายได้ดี ก็ต้องบอกว่าทุกวันนี้การสื่อสารเนี่ยนะครับทางออนไลน์ทาง Social Media ค่อนข้างเยอะนะครับปกตินะครับ นายหน้าหลายๆคนก็จะทราบอยู่แล้วว่าโค้ชรับขายฝากนะครับ แล้วก็จะมีกลุ่มไลน์ หลายๆคนนะครับ แล้วก็เป็นนายหน้าทั้งส่วนตัวแล้วก็ท้องถิ่น ก็จะส่งไลน์มาวันนึงก็จะมีทรัพย์มาให้เลือกวันละ 3 ทรัพย์ 4 ทรัพย์นะครับนี่เป็นตัวอย่างนะครับ ขายฝากอาคารพาณิชย์ 5 ชั้น 2 คูหาขายฝาก 7.5 ล้าน ดอกเบี้ยร้อยละ 2 นะครับ ปากถุง 5 อันนี้ทางลูกหนี้เสนอมานะครับ นายหน้าเสนอมาอาจจะมีโฉนดด้วยครับ มีข้อมูลครบเลยนะครับ แล้วก็มีราคาประเมินนะครับ ของ Mass ก็น่าจะเป็นบริษัทประเมินนะครับมีติดหนี้สินเหมือนเดิมด้วยนะครับ 4 ล้านบาท

มาดูหน้าตาทรัพย์เป็นยังไงมาดูกัน อันนี้ไม่มีรูปทรัพย์นะครับ ข้อมูลถือว่าครบถ้วนนะครับ เข้าไปดูนะครับถ้าข้อมูลเป็นจริงตามนี้นะครับ ราคาทรัพย์สินจริง 16 ล้านนะครับ ราคาขายฝากห่างกันถึงครึ่งนึงนะครับข้อมูลครบถ้วนตามนี้รับได้สบายๆนะครับ

อันนี้อีกอันนึงนะครับๆ ข้อมูลก็ครบถ้วนเหมือนกันนะครับ ขายฝากนะครับคอนโด…..บางเสร่ขนาด 54 วา นะครับตกแต่งภายในเสร็จแล้วนะครับ ต้องการขายฝากยอดนี้ดอกเบี้ย 1.5 นะครับ ปากถุง 5 บาทติดจำนองอยู่ 800,000 นะครับ ดูจากรูปทรัพย์ก็สวยดีนะครับ คราวนี้เราก็ต้องไปวิเคราะห์ครับว่าราคาขายจริงๆของทรัพย์เนี่ยจะประมาณกี่บาทนะครับ ถ้าเรามองว่าราคาขายนะครับประมาณ 3 ล้านบาท นะครับก็สามารถรับได้นะครับ แต่ตัวนี้โค้ชไปดูแล้วครับราคาขายหน้าตาประมาณ 2 ล้าน 2.2 ล้าน นะครับ ตัวนี้ก็เลยไม่ผ่านเกณฑ์นะครับ

 

            คราวนี้อีกคอนโด 1 ที่พัทยานะครับ วิวทะเลคอนโดนะครับ คอนโดนี้นะครับติดกับเซ็นทรัลพัทยานะครับวิวทางด้านนี้นะครับ ด้วยความชำนาญของโค้ชนะครับจะทราบเลยว่าเป็นวิวติดทะเลวิวหันไปทางทะเลนะครับแถวนั้นนะครับราคาขายนะครับน่าจะตารางเมตรประมาณละ  70,000 นะครับ คือโดยรวมแล้วเนี่ยราคาขายก็น่าจะ 6-7 ล้านนะครับขายฝากยอด 3.5 ล้านบาท แบบนี้ก็รับได้นะครับ ถือว่าครึ่งนึงนะครับ แต่อันนี้ข้อมูลอาจจะน้อยไปหน่อย อาจจะต้องขอดูโฉนด ดูชั้น ดูรายละเอียดเพิ่มเติมอีกนิดนึงนะครับผม

อันนี้คือรูปอีกนึงนะครับ ถ้ามาแบบนี้นะครับงงมากเลยนะครับ ถามโค้ชว่า 2.5 ล้านรับไหมนะครับอันนี้ยังตอบไม่ได้นะครับ ต้องมานั่งดูโฉนดนะครับว่าโฉนดเนี่ยทรัพย์เป็นอะไร แล้วก็ยอดดอกเบี้ยเท่าไหร่ ปากถุงเท่าไหร่ ต้องการทำกี่ปีอันนี้ข้อมูลยังไม่ครบถ้วน

คราวนี้เรามาดูข้อดีกันอีกครั้งนะครับ 1 งานสบายรายได้ดี งานสบายรายได้ดียังไงนะครับ วันๆนะครับชีวิตของนายทุนขายฝากนะครับก็รอ ไลน์ เด้งครับ ไลน์ เด้งก็ดูว่า อันนี้เป็นทรัพย์อะไร ตัวนี้ใช้ได้ครับตัวนี้สวยครับ ถ้างานด่วนงานดีงานด่วนนะครับ จะรีบไปดูทันทีนะครับ คือเที่ยงนะครับเนื่องจากโค้ชทำธุรกิจส่วนตัวนะครับ เที่ยงก็กลับไปดูทันที แล้วไปหาอะไรอร่อยๆกินแถวทรัพย์นะครับ

2 การันตรีผลตอบแทนแน่นอนนะครับ เนื่องด้วยโค้ชทำธุรกิจหลากหลายนะครับ ก็มีรายได้อยู่แล้วนะครับ อันนี้ถือว่าเป็นงานอดิเรกทำตังค์นะครับ แล้วเป็นงานสบายรายได้ดีด้วยครับ อยู่กับการลงทุนแบบนี้ครับรับสบายๆนะครับ

 

     แล้วก็ผลตอบแทนสูงกว่าการลงทุนอื่นๆ นะครับดอกเบี้ยนะครับก็คือ 15% ต่อปี ตามกฎหมายกำหนดขั้นต่ำนะครับ แล้วก็นายทุนอื่นๆนะครับ อาจจะได้รับกันมากกว่านี้เป็นร้อยละ 2 หรือมากกว่านั้นนะครับ นับข้อนี้ได้ตามนี้นะครับ ถ้าใครสนใจเรื่องลงทุน ติดขัดปัญหาอยากสอบถามอยากปรึกษานะครับ ติดต่อได้ที่ Satangdee Blog ขอบคุณครับ

 

    ถ้าสนใจความรู้การลงทุนขายฝากและการลงทุนอื่นๆติดตามได้ที่ Satangdee Blog และอย่าลืมกด Subscribe นะครับ